【基本案情】

 

　　甲，中共党员，某国有企业董事长、总经理。2004年12月，甲伙同其下属乙，利用职务便利，违规出借国有资金给某房产企业。事后，房产企业负责人丙为表示感谢，邀请甲、乙购买其公司开发的别墅，并表示可以优惠，售价为人民币8000元/平方米；甲、乙均表示有兴趣购买，但表示价格还是太高，并提出能否以5000元/平方米购买。最终，丙表示同意。2006年12月13日，甲、乙与该房产企业签订了购房协议；2008年1月28日和7月17日，甲、乙分别在房管部门办理了所购房屋的产权登记。2017年8月，甲、乙因涉嫌严重违纪违法被立案审查，到案后二人对以低价购房形式受贿行为供认不讳。

 

　　【分歧意见】

 

　　在认定甲、乙受贿数额时，存在三种意见：

 

　　第一种意见认为应当以甲、乙办理房屋产权证时的市场价格与实际支付价格的差额来计算；第二种意见认为应当以房产企业负责人丙提出的“优惠价格”与实际支付价格的差额来计算；第三种意见认为应当以甲、乙与房产企业签订房屋买卖合同成立时的市场评估价格与实际支付价格的差额来计算。

 

　　【分析点评】

 

　　2007年7月，最高人民法院、最高人民检察院联合发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》），《意见》规定国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以交易形式收受请托人房屋的，以受贿论处。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。

 

　　在计算房产交易型受贿犯罪案件中受贿数额时，关键在于如何准确理解“交易时”和正确认定“市场价格”。

 

　　（一）准确理解房产交易型受贿中的“交易时”

 

　　一种观点认为受贿数额应当以办理产权登记时的市场价格与实际支付价格的差额来计算。理由是《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即甲、乙为所购房屋办理产权登记时，甲、乙才真正占有所购房屋，所以“交易时”应当认定为房屋登记时。

 

　　笔者不同意这种观点，笔者认为应当以行、受贿双方签订的房屋交易合同成立时为“交易时”。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”所以，当房屋买卖合同成立时，行贿方与受贿方双方贿赂犯罪意思表示已经具备，双方均明知签订房屋买卖合同是作为掩盖贿赂犯罪的表面形式，房屋买卖行为的实质是权钱交易；与此同时，受贿行为已经完成，因为合同已经生效，行、受贿双方之间的权钱交易已经完成。所以，房产交易型受贿中“交易时”应当认定为房屋买卖合同成立时。

 

　　（二）正确认定房产交易型受贿中“市场价格”

 

　　有观点认为应当以房产企业负责人丙提出的“优惠价格”与实际支付价格的差额来计算甲、乙受贿数额。理由是《意见》中规定“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。”

 

　　笔者不同意这种观点。将优惠价格认定为市场价格需符合一定条件：首先，要看优惠价格是否系“事先设定”。优惠价格一般需要经过处于经营主体购销环节的内部成员按照事先制定的程序规范进行，共同完成、照章办事，而不是由主管人员根据情况直接拍板决定。丙提出的给予甲、乙的优惠价格是因得其帮助后为感谢而临时调整的价格。其次，要看优惠价格是否系“针对不特定人”，房产企业设定的优惠购房条件应当是针对所有购房者普遍适用的，不能是仅仅适用于特定关系人。丙给予甲、乙的优惠价格是针对二人公职身份的“特定”优惠价格，并非普遍适用。

 

　　此外，本案中由于无有效价格证明认定当时甲、乙所购别墅的市场价格，故可以委托估价机构估价，以估价机构市场评估价格作为“市场价格”。

 

　　综上，笔者赞同第三种意见，以房屋买卖合同成立时的市场评估价格与实际支付价格之差额认定甲、乙受贿数额。

 

　　（汪浩 作者单位：上海市普陀区纪委监委）